Gisteren, donderdag 8 oktober, verhoord door de parlementaire onderzoekscommissie belast met het onderzoeken van de verkoopoperaties van onroerend goed uit het staatsbouwkundig patrimonium, hebben de voormalige algemeen directeuren van AGEPBE en SOGEPA, Yaya Abdoul Kane en Elimane Pouye, getuigenissen afgelegd die de moeilijkheden blootleggen die bestaan bij het kennen, documenteren en juridisch zekeren van het publieke vastgoedpark.
Het getuigenis van Yaya Abdoul Kane, die van 2019 tot mei 2024 aan het hoofd van de AGEPBE stond, is bijzonder indringend. Bij zijn aantreden ontdekte hij een administratie die ontbrak aan voldoende solide archieven om een alomvattend inzicht in het patrimonium mogelijk te maken. “De belangrijkste constatering is dat de Staat zijn vastgoedpatrimonium niet beheerst. Dat is een feit”, verklaarde hij voor de Kamerleden.
Daarnaast voegde hij eraan toe dat het overdrachtsrapport slechts enkele pagina’s telde en de informatica-database toen slechts 192 gebouwen bevatte. De daarna uitgevoerde onderzoeken hebben het aantal geïdentificeerde gebouwen op bijna 2.000 gebracht, met uitzondering van het patrimonium toegewezen aan instellingen zoals Onderwijs, Gezondheid of de Nationale Vergadering.
Deze situatie vertaalde, naar zijn mening, een aanzienlijke inconsistentie. De Staat beschikte over een aanzienlijk vastgoedpatrimonium terwijl hij tegelijkertijd zware huurkosten bleef dragen. Bij zijn aantreden vertelde hij een achterstand te hebben aangetroffen van circa 35 miljard CFA-frank en een jaarlijkse huurlast geschat op circa 18 miljard CFA-frank.
Daarom pleitte hij voor een institutionele hervorming die een structuur moest opzetten om het bouwkundige patrimonium effectiever te beheren en te valoriseren. Een hervorming die erop gericht was het gebruik van huurcontracten te verminderen, de publieke activa beter te benutten en nieuwe middelen vrij te maken. Die koers maakte deel uit van een bredere denkrichting over de waardering van het staats vastgoedpatrimonium, met ontwikkelings- en renovatieprojecten van publieke activa.
DE CONTROVERSE CASE VAN DE CITÉ FAYÇAL
De hoorzitting betrof ook de emphyteotische pachtcontracten die aan particulieren in de Cité Fayçal waren toegekend. Gevraagd naar de juridische basis van deze operaties, erkende Yaya Abdoul Kane dat hij de oorsprong ervan niet kon uitleggen. Hij stelde echter dat de pachten, ondertekend in 2018, “niet zijn goedgekeurd” en dat, juridisch bezien, deze pachten ongeldig zijn.
Waarom had de AGEPBE in deze omstandigheden geen procedures gestart om de goederen terug te vorderen? De voormalige algemeen directeur legde uit dat de agentschap eerst haar eigen archieven moest reconstrueren en een inventaris op te maken van het patrimonium dat aan haar was toevertrouwd. Deze documentatie‑moeilijkheid, herhaaldelijk genoemd in zijn getuigenis, blijkt zo een van de belangrijkste obstakels voor een juridisch veilige beheer van het publieke bezit.
Hij verwees vervolgens naar andere villa’s die betroffen door niet-goedgekeurde pachtovereenkomsten, in Dakar en Gorée. Volgens hem kon de agentschap geen overdrachten uitvoeren zonder de toestemming van de bevoegde autoriteit. Voor de bewoners leek de voor de bewoners voor de hand liggende oplossing eerder de afsluiting van huurcontracten of terbeschikkingstelling.
ELIMANE POUYE: «ALLEMAAL WAS THEORETISCH»
Als eerste gehoord door de commissie bevestigde Elimane Pouye, die van mei 2024 tot september 2026 aan het hoofd van de SOGEPA stond, de omvang van de documentatiegaten. Zijn verhoor vormde het eerste deel van de werkzaamheden van de dag, voorafgaand aan het verhoor van Yaya Abdoul Kane en aan dat van Abdou Karim Fofana, voormalig algemeen directeur van de AGEPBE van 2015 tot 2019.
Aan zijn komst, aan het hoofd van de SOGEPA, werd het patrimonium officieel geschat op ongeveer 2.200 gebouwen, waarvan meer dan 1.600 in Dakar. Maar achter deze cijfers ontbrak het in hoge mate aan documentatie die nauwkeurig de eigendom en de juridische status van de gebouwen kon vaststellen. “Toen wij ons vestigden, was het eerste wat we vroegen: wat documenteert het eigendom van de Staat?”, vertelde hij. De SOGEPA beschikte voor het grootste deel over computerbestanden en lijsten die verwijzen naar onroerendgoedcertificaten. Er ontbrak een documentatiefonds waarmee men per gebouw kon controleren wat de feitelijke eigendom van de Staat was en wat de juridische status van de goederen betrof. “Bij onze aankomst vonden we geen fysieke archieven; alles was theoretisch. De panden bestaan wel degelijk op het terrein, maar er is geen documentatie”, vat Elimane Pouye samen.
In reactie hierop werd een nationale inventarisatie- en kaartoperatie gestart. In Dakar-Plateau werden ongeveer 520 gronddossiers gedocumenteerd. Het onderzoek ontdekte een dertigtal panden die aanvankelijk van de Staat waren en later in handen van derden waren beland.
Volgens de voormalige algemeen directeur gaat de inzet verder dan puur de financiële waardering. “Zonder betrouwbare inventarisatie geen efficiënt beheer; zonder onroerende zaak documentatie geen juridische zekerheid,” vat zijn getuigenis in grote lijnen samen.
